当前中国楼市一条喜讯与一个恶兆

杨红旭

10月密集调控之后，近期又有杭州与武汉升级了调控，但增量力度并不大。估计主要是承受了来自上层的压力，无奈之下再表态。

近日，国家统计局公布了10月份的全国房地产数据，易居研究院的一份常规报告对此进行了分析。在此，老杨摘出两图，与大家分享一下，当前中国楼市的一条喜讯与一个恶兆。

一条喜讯：全国库存连降八个月！

10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加104万平方米。

从10月末的商品房库存量来看，已连续八个月出现减少，去库存效果显现，其中住宅去化效果最为明显，而商办类依然堪忧。

2015年11月，中央提出去库存，将其列为2016年全国经济工作的五大目标之一：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其后，各省出台去库存政策，下发文件。

今年以来，全国商品房待售面积持续下滑，说明去库存初见成效，因此老杨将2016称为去库存元年。

从数据分析的角度，单看待售面积下滑，还不够深入，将销量增速与库存增速相比较，才能洞悉库存变化的内在运行机制。

10月末，商品住宅待售面积同比下降6%，而这条增幅曲线，自2012年以来就一直振荡式下行，并于今年三季度转为下跌。

今年前10个月，全国商品住宅销售面积同比增长27%，这条曲线自2015年初见底后振荡上行。

两条曲线在2015年12月完成交叉，这是一个关键时点，是两股势力交锋的逆转点！而这一时点，正是中央提出去库存后的第二个月！不得不佩服，咱政府的意志和效率，实在太强大！

一个恶兆：地价占房价比重创历史新高！

去年下半年以来，一线城市和热点二三线城市，地王特别多，对此老百姓有意见：地王一出，房价就涨。

其实，对此开发商也很郁闷：地价涨得比房价快得多，赚钱越来越不容易！拿地王时，风光两三天；开发与销售地王时，忐忑两三年。

且看全国数据：今年1-10月份，全国房地产开发企业土地购置均价4009元/平方米，处于2011年以来最高值，同比增长23.5%！注意：同期全国商品房成交均价7602元/平方米，同比增长11.4%。

地价涨幅是房价涨幅的两倍！到底是为什么？不能老是怪开发商抢地王，开发商都想联手起来，底价拿地。呵呵。在个别情况下，还真有几个开发商底下串通，底价拿地，爽呆了。可地方政府就不乐意了。

近期老杨听说，苏南某市，有开发商协调工作做得好，接连两次底价拿地，地方政府火大了，直接警告：再敢这么底价拿地，老子将不准你来我市参与土拍！哈哈。

1-10月份，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的52.7%，相比1-9月份提高了3.7个百分点，创历史新高！

乖乖，这是中国历史上，第一次地价占比超过五成！显著偏离历史中枢值、合理值。基于此，老杨认为：少数城市的地价泡沫远大于房价泡沫！

延伸阅读~

中国楼市，史无前例的“三北现象”！

转自： 杨红旭楼市研究（ID：yhxlsyj）；作者： 杨红旭

我上中学的时候，课本上讲“三北防护林”，是一个卓有成效的大工程，为首都北京挡住了很多风沙。

近几年，老杨研究中国楼市，发现在楼市中出现了一个罕见的“三北现象”：东北、西北、华北北部，楼市弱不经风，软弱无力，啥也挡不住。

易居研究院根据统计局的70城房价指数，将各个区域的房价涨幅，做了一些比较，本文分析一下三北地区的房价走势：自去年5月全国70城房价由跌转涨，至今年9月份的累计涨幅。

其一，华北地区。华北地区在70城中的城市有八个，分别是北京、天津、石家庄、太原、秦皇岛、唐山、呼和浩特和包头，区域平均涨幅为13.2%，跑赢70城大势。

老大北京，老二天津，小三石家庄，太原基本没涨！河北偏北的秦皇岛、唐山，华北北部的内蒙古的两大城市，呼市和包头，躺在地上，一摊烂泥状。

其二，西北地区。西北地区在70城中的城市有五个，分别是西安、兰州、银川、西宁和乌鲁木齐，区域平均涨幅0.8%，远远跑输70城大势。

大美西北。但楼市旱情严重呀。西安与兰州的经济底子厚些，房价小涨，其他三市还在猫冬吗？而在2013年之前，西北板块的房价，在全国七大板块中，一直较强势，这五个城市，我都曾去参加过业界会议。孰料近三年画风突变。

其三，东北地区。东北地区在70城中的城市有八个，分别是沈阳、长春、哈尔滨、大连、吉林、牡丹江、丹东和锦州，区域平均涨幅-0.5%，这是整个中国楼市最冷的地方！

东北三省的省会：沈阳、哈尔滨和长春，勉强涨了一点点。大连、吉林基本没涨，也没跌。后面三个小伙伴，一直在冰窟窿里憋着呢。

要想玩转中国房地产，必须懂得两件事：房地产短周期波动，房地产板块轮动。

去年5月启动的这轮房地产短周期的上涨，与“三北地区”没有明显关系。京津冀协调发展的暖风，吹不到他们身上。估计下一轮房地产短周期，将与他们发生深度关系。

而房地产板块轮动，预计在未来半年左右，将对三北地区略有利好影响。西安、唐山、沈阳的楼市成交量，正在反弹中噢……

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