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当前中国楼市一条喜讯与一个恶兆

发布时间:2021-01-07 16:01:17 阅读: 来源:磨刀机厂家

杨红旭

10月密集调控之后,近期又有杭州与武汉升级了调控,但增量力度并不大。估计主要是承受了来自上层的压力,无奈之下再表态。

近日,国家统计局公布了10月份的全国房地产数据,易居研究院的一份常规报告对此进行了分析。在此,老杨摘出两图,与大家分享一下,当前中国楼市的一条喜讯与一个恶兆。

一条喜讯:全国库存连降八个月!

10月末,全国商品房待售面积69522万平方米,比9月末减少90万平方米。其中,住宅待售面积减少328万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积增加104万平方米。

从10月末的商品房库存量来看,已连续八个月出现减少,去库存效果显现,其中住宅去化效果最为明显,而商办类依然堪忧。

2015年11月,中央提出去库存,将其列为2016年全国经济工作的五大目标之一:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其后,各省出台去库存政策,下发文件。

今年以来,全国商品房待售面积持续下滑,说明去库存初见成效,因此老杨将2016称为去库存元年。

从数据分析的角度,单看待售面积下滑,还不够深入,将销量增速与库存增速相比较,才能洞悉库存变化的内在运行机制。

10月末,商品住宅待售面积同比下降6%,而这条增幅曲线,自2012年以来就一直振荡式下行,并于今年三季度转为下跌。

今年前10个月,全国商品住宅销售面积同比增长27%,这条曲线自2015年初见底后振荡上行。

两条曲线在2015年12月完成交叉,这是一个关键时点,是两股势力交锋的逆转点!而这一时点,正是中央提出去库存后的第二个月!不得不佩服,咱政府的意志和效率,实在太强大!

一个恶兆:地价占房价比重创历史新高!

去年下半年以来,一线城市和热点二三线城市,地王特别多,对此老百姓有意见:地王一出,房价就涨。

其实,对此开发商也很郁闷:地价涨得比房价快得多,赚钱越来越不容易!拿地王时,风光两三天;开发与销售地王时,忐忑两三年。

且看全国数据:今年1-10月份,全国房地产开发企业土地购置均价4009元/平方米,处于2011年以来最高值,同比增长23.5%!注意:同期全国商品房成交均价7602元/平方米,同比增长11.4%。

地价涨幅是房价涨幅的两倍!到底是为什么?不能老是怪开发商抢地王,开发商都想联手起来,底价拿地。呵呵。在个别情况下,还真有几个开发商底下串通,底价拿地,爽呆了。可地方政府就不乐意了。

近期老杨听说,苏南某市,有开发商协调工作做得好,接连两次底价拿地,地方政府火大了,直接警告:再敢这么底价拿地,老子将不准你来我市参与土拍!哈哈。

1-10月份,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的52.7%,相比1-9月份提高了3.7个百分点,创历史新高!

乖乖,这是中国历史上,第一次地价占比超过五成!显著偏离历史中枢值、合理值。基于此,老杨认为:少数城市的地价泡沫远大于房价泡沫!

延伸阅读~

中国楼市,史无前例的“三北现象”!

转自: 杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj);作者: 杨红旭

我上中学的时候,课本上讲“三北防护林”,是一个卓有成效的大工程,为首都北京挡住了很多风沙。

近几年,老杨研究中国楼市,发现在楼市中出现了一个罕见的“三北现象”:东北、西北、华北北部,楼市弱不经风,软弱无力,啥也挡不住。

易居研究院根据统计局的70城房价指数,将各个区域的房价涨幅,做了一些比较,本文分析一下三北地区的房价走势:自去年5月全国70城房价由跌转涨,至今年9月份的累计涨幅。

其一,华北地区。华北地区在70城中的城市有八个,分别是北京、天津、石家庄、太原、秦皇岛、唐山、呼和浩特和包头,区域平均涨幅为13.2%,跑赢70城大势。

老大北京,老二天津,小三石家庄,太原基本没涨!河北偏北的秦皇岛、唐山,华北北部的内蒙古的两大城市,呼市和包头,躺在地上,一摊烂泥状。

其二,西北地区。西北地区在70城中的城市有五个,分别是西安、兰州、银川、西宁和乌鲁木齐,区域平均涨幅0.8%,远远跑输70城大势。

大美西北。但楼市旱情严重呀。西安与兰州的经济底子厚些,房价小涨,其他三市还在猫冬吗?而在2013年之前,西北板块的房价,在全国七大板块中,一直较强势,这五个城市,我都曾去参加过业界会议。孰料近三年画风突变。

其三,东北地区。东北地区在70城中的城市有八个,分别是沈阳、长春、哈尔滨、大连、吉林、牡丹江、丹东和锦州,区域平均涨幅-0.5%,这是整个中国楼市最冷的地方!

东北三省的省会:沈阳、哈尔滨和长春,勉强涨了一点点。大连、吉林基本没涨,也没跌。后面三个小伙伴,一直在冰窟窿里憋着呢。

要想玩转中国房地产,必须懂得两件事:房地产短周期波动,房地产板块轮动。

去年5月启动的这轮房地产短周期的上涨,与“三北地区”没有明显关系。京津冀协调发展的暖风,吹不到他们身上。估计下一轮房地产短周期,将与他们发生深度关系。

而房地产板块轮动,预计在未来半年左右,将对三北地区略有利好影响。西安、唐山、沈阳的楼市成交量,正在反弹中噢……

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